OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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