5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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