近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xi诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的āng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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